感谢老铁垂青，楼司令–用佛系的心态看楼市。不急功近利，不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房，司令期待和你有故事。
老铁们，你们可知灯湖北，到底北至哪里吗？
就我们个人情感而言，认为最北不过广茂铁路，其实就是下图金高D区。
从千灯湖跨过桂江桥开始算，从大沥地界往里水方向去的一路。
这里直接叫大沥xx，不好听。灯湖北，派头就不一样了，好讲故事，就像牛二改名“叶孤城”一样。
灯湖北也有官方资料可循，它常又被各路媒体喊成更好听的“灯湖中轴”，即南海城市中轴。
就这一路，不知道吃了多少千灯湖红利。尤其是千灯湖过河第一站的南海之眼，一度被调侃为“南海之饼”，但并不妨碍它最贵房价干上5万+。
它和去年被全国炒房客猛炒的北滘新城不一样，这里是靠沥桂本地购买力顶起来。
但是，现在楼市转向，纸面的大量规划想要兑现更难了，当初憧憬美好爱情的黄花闺女这回独守空房更久了。
当然，阿爷也不止这一个未成年的闺女。如今世道不好，阿爷手头紧，不能再大手大脚给她们花钱了。
此刻不管你是想卖出灯湖北，还是考虑买入，我们抽茧剥丝总结了板块4大真相，值得你好好品读，尤其要看到文末的干货！
01
28号线站点北移
岳利沙村不知几时能拆
大沥一直愤愤不平：劳资这么有钱，佛山都快通第四条地铁了，我这里除了广茂铁路，一条铁都无。
大沥该感谢广州28号线的垂青，虽还未尘埃落定路线，但两个站是没跑了。
不过终究是规划，距离正式开通，搞不好就是2030年见，不知道明年能否开工。
此前规划的28号线站点北移，让大批购房者相当憋屈。它从原来的穗盐西路，往北移了1km多去到广茂铁路附近。
此前解释说是为了在海八路设站，利用抛物线原理好停车。而前段时间听闻海八路站都给掐了，也没见站点要移回去。
很多人都不明白，为啥28号线站点不能设在南海之眼旁边？这里不是有很多地标性建筑吗？
我也只能猜测，这背后还有更大的棋。
另外，南海之眼核心区更头疼的问题，可能要属岳利沙村的拆迁了，如今村里自建房又高又新，图我就不po了。
三年前我们去实地考察时，就有很多房子在加建了，进村一路都是小工地，你懂的，大概下图位置。
而在控规图上，这里主要是规划宅地、商业地。不过好在那些文化设施用地划出来了，有机会先行动工。
你想要片区整体规划快点推进，那还要村民们点头，毕竟这拆得可是人家祖宅，大家都求财的嘛。
02
作为传统教育强镇
片区教育从匮乏走向大跃进
论义务教育阶段的实力，大沥估计得排南海老二，但好学校大多集中在大沥、盐步、黄岐的各自城区。
大沥中心小学
而落在灯湖北的大沥片区，此前总免不了被人诟病教育资源缺乏。
从去年开始，石门高调官宣石门大沥中小学落成，被沿线楼盘狠狠炒了几波，还搬出每年考上好几个清北的石门中学来贴金。
当然，家门口就有中小学，这是大批购房家庭的奢侈需求。
相比之下，更近千灯湖的怡翠尊堤、时代天韵等盘业主，就分配到3km多的育德学校了，虽说也是九年制，不过小学确实远了。
育德学校
按规划，片区还将新增两所学校，其一是保利灯湖天珺配建的学校，目测后续还得傍大款（参考桂城平洲三山盘拉南实、南外头衔）
另一所则由原先时代宝龙城配建的小学，但现在宝龙城基本上也黄了，这商业连带小学配建不知几时能兑现，一声叹息。
反正这一路上的学校都是新学校，免不了老师多是新兵蛋子，管你是挂着石门的标还是啥。
所以家长们对楼盘配建的学校要理性，小学优先考虑家门口上学以及办校的规模，其次是生源，最后才是听起来好听的校名。
03
远景规划美轮美奂
买家想象力不够 卖家高科技来凑
南海之眼之所以被坊间调侃为南海之饼，最重要原因是它现在的面貌和规划图真是天差地别，但并妨碍开发商沙盘上的大气磅礴。
这条中轴，涵盖各种商圈、写字楼、市政厅馆配套、住宅区等，繁华大城跃然纸上，气势都在千灯湖之上，让人看得热血沸腾。
但一路向北，两旁的面貌现状，可能很难想象麻雀要飞上枝头变凤凰的戏码。
除了小区，就是各种村落、自建房门面、专业市场、断壁残垣的空地，或连片、或断裂。
到车水马龙的广佛路，那一路上批发市场和各式货车，家常便饭的塞车，可能会让你暂时没了幻想高大上城市界面的想象力。
大沥也不可能腾笼换鸟，要是把批发市场迁了，那灯湖北的盘谁来接啊？
这里后续会培育高新技术产业，贡献接盘侠？这里能顶着金高D区的头衔，吸引金融产业？有排啦！
不过想象力不够，高科技来凑，精明的开发商早就预判了你的预判。
比如有开发商定制了一套系统，将规划落地后的美好生活场景，展示在你眼前。
甚至精确到每一户的阳台观景视野，都能借助科技手段让你提前感知。一个字：绝！
买账的受众自然带飞板块房价，明明是刚需地块，却卖出了豪宅价。
至于兑现时间，无疑是一场与时间的博弈，上车半生不可怕，最怕回头一直是少年。
04
什么人在买灯湖北？
又会对比哪些板块？
买灯湖北的客群，基本以桂城、大沥客群为主，尤其近年，广州客锐减。
广佛路汇聚大大小小几十个批发市场，这里的老板的密度可能是佛山镇街里最高的，因为档口多。而且很多老板痴迷于炒货，赌瘾重。
而炒房也是他们热衷的，把各种信贷玩得贼溜。
早年，外地来大沥做生意的老板和大沥土著会往桂城买。后来桂城贵了，或沿着南海大道、桂澜路去到禅城地界附近买。
当然，最多还是就近在大沥买，如大沥城区、广佛智城、盐步和黄岐城区都有，但早年的大沥普遍缺乏比较好的产品力。
直到灯湖北多盘开花，购买力向这一带聚集。
也是因为桂城房价赶人，一手供应少，二手产品力一般，把桂城刚需、置换、改善族也赶到灯湖北置业，毕竟地缘上非常近。
这类客群也会去考虑桂城东面的祖庙、城北，以及桂城南面的禅城奇槎，以及东面的平洲映月新城等板块。
这些板块相比灯湖北，要么价格有优势，要么部分配套有足够优势，比如教育、商业配套、城市界面、居住氛围，要么基于某些人不想迈出桂城地界的地缘情结。
目前区域在售5盘，2成首付从30多万到近200万都有，基本涵盖普通刚需、刚改、品质改善、终极改善等人群。
如果你是购房者，要追求性价比，那这一带大量的二手放盘，你可以敞开了挑，放心去砍。不会砍的，可找我们二手管家一条龙服务，包你满意。
我相信这一带未来入住率不会太差，因为大沥产业人口多，只是未来5年内的居住舒适度大体不会太高。
05
写在最后
在疫情之前，广州客在这一带比例挺高，可最近两年多，广州客大幅锐减。
我认为主要原因是其它临广板块强势崛起，抢了不少客。像映月新城、三山新城、陈村北滘、里水金沙洲等。
加上，这里价格飙太快，轨道交通为0，生活配套欠缺火候，外地人不如地缘客认同感强。
灯湖北最大的底气来自于桂城，从早年拖拖拉拉的沥桂一体化，到如今和千灯湖捆绑连片开发。从灯湖的东北西北方位上，灯湖北是“含灯率”最高的。
只是开发商早就预判了你的预判，把它们都反在了房价上。如今楼市退潮，让你更看清了它的模样。
虽然灯湖北蓝图美好，但毕竟大量规划停留在纸面，它始终是大沥不是桂城，未来不确定性大，不过未来多少还能营造出一些韭菜共识去追板块概念，毕竟大沥的购买力在佛山镇街能前排。
而且这类板块在未来，房价波动频率会比成熟板块更频繁。如果你想卖房，可以赌追概念的后来者进场带来的波峰，到那时别恋战别贪婪。
但现在的灯湖北还处在向波谷下探的阶段。
而且灯湖北沿线还有不少土地要拍，如果未来地价稳不住，那房价也会跟着连锁反应。
当然，这几乎是佛山乃至大部分城市新区共同的宿命！
佛山买房，问问楼司令吧！
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