最近上海的楼市突然间热闹了起来，前有买房送宝马，后有豪宅降价25%。
吓得我以为上海楼市要凉凉了呢，仔细一看才发现，降价也好，送宝马也罢，好像和我们想象的都有点不太一样。
01丨热闹是一种错觉
上海因降价而火的豪宅——檀宫位于上海市长宁西郊，这里曾是民国时期四大家族的别墅区，该处还毗邻接待了百余批国内外元首的西郊宾馆。
檀宫别墅
2005年开盘时，檀宫别墅每平方米售价已近7万元，当时上海市的房价均价只有约8000元。
而就在近期，一条二手房交易信息将这个彷佛在云端的顶级豪宅拉进了大众的视野。
有中介称檀宫有一套1572.89㎡的别墅——檀宫8号出售，业主直降1.4亿，目前报价为4.1亿。
而对于普罗大众来说，甭管是4.1亿还是1.4亿，都跟咱没什么关系，真正让人们关注的是豪宅大幅度降价是否真的暗示着上海的降价潮要来了呢？
首先，檀宫这样的顶级豪宅真的代表不了一地的楼市走向，哪怕这个豪宅再降个一两亿，能买得起的也就是一小拨人。
其次，檀宫8号打折甩卖只是特例，因为产品本身就很小众，顶级豪宅向来有价无市，有钱人突然间心血来潮，说买就买了，每年交易可能就那么几套，甚至几年也不一定交易一套。
与之相比更能让人们产生降价抛售潮错觉的是近期央玺买房送宝马的操作。
其实买房送宝马已经不是一个很新鲜的事情了，但是每年依旧有很多楼盘争相效仿。
可是这次玩旧梗的央玺却栽了个大跟头，因为宝马没想真的送，房子也是真的没卖出去。
起初还真有很多人冲着送宝马的噱头去看房，但是去了之后就发现，这全是套路，你以为的是“送”，实际上是“抽”，10月认购签约，获得的是宝马5系轿车的抽奖资格，而抽到的，也只是轿车的“10年使用权”。
套路难以打动人心，加之这个项目是宝山首个均价“破六”的项目，与周围“5”打头的新盘相比，实在没什么吸引力，销量的惨淡也是可以预见的。
根据上海市房地产交易中心的“网上房地产”显示，从6月27日一期开盘至今，6月份卖出了9套，7月份卖出71套，8月29套，9月25套，最终344套住宅仅售出了134套，其中还有两套被退了房，去化率不到40％。
虽说这两个楼市促销事件都不能很明确的反应楼市是否会迎来降价潮，但是通过房企的一系列操作，还是能看出目前房企面临的局势和压力。
02丨降价可以，降价潮没戏
根据中指研究院最新发布的数据可以看出，2019年前三季度上海楼市整体还是平稳的。
从土地交易方面看，前三季度上海商品住宅用地平均溢价率为0.9%，仅3宗溢价率超过5%，商品住宅用地低溢价率成交仍是主流，说明上海土拍市场趋于平稳。
从上海目前的新房均价来看，2019年二、三季度房价有所下滑，至9月已经跌破5万，但随后预计会筑底、企稳。
从销供比看，上海商品住宅前三季度销供比为1.0，供求矛盾较去年同期明显缓解，9月份销供比为0.95，市场呈现供大于求的态势。
截至9月底商品住宅市场存量增至758.0万平米，出清周期同比拉长1.1个月，所以总体来看房企后续面临的主要问题还是清库存，但是这并不意味着楼市会迎来促销抛售潮。
克尔瑞研究中心预计，到今年第四季度，参与营销的房企数量以及活动规模虽然仍将扩张，但整体折扣力度是非常有限的，但不排除有一部分企业有可能为了冲刺业绩而提供更高折扣。
政策和融资环境的收紧使得企业投资力度受到一定程度的限制，同时也促使企业加速去化积极回款。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从政府对房地产市场的态度看，未来出现房价暴涨的可能性较小，但“房价高位平衡”仍是共识，长期看，持有核心城市核心区域的项目仍有一定的价值。
本网页内容旨在传播知识，若有侵权等问题请及时与本网联系，我们将在第一时间删除处理。E-MAIL:dandanxi6@qq.com