之前我们发过一篇《上海外环外房价天花板都能到多少》，大家对外环外莘庄、唐镇、七宝这些板块关注度也比较高
那么在中环，房价天花板又在哪里呢？
能看到，在目前上海中环线上，有些板块卖的比内环还要贵
在链家网上点开板块地图，在中环线沿线上兜一圈，发现板块均价超过10万的有这么几个
今天带大家来看一下，漕河泾、大宁、碧云
这些一直热度很高的板块，卖的最贵的板块，到底凭什么可以竞争未来二手天花板
01
中环线上倒挂最高的板块就是，大宁
之前我们有统计过上海倒挂最高的几个板块，大宁就是其一，倒挂率达到了61.9%
板块内卖的最贵的小区就是大宁金茂府，二手成交记录最高已经到了18万/㎡，以前卖的贵，现在也依然贵
在最新的二手成交数据里，静安府成交价也已经突破14万/㎡了
反观板块内的新盘项目，静安天悦也才卖到10.5万/㎡，一二手倒挂不是一般的高
为什么是大宁
最关键的一个时间点，在2015年
很多人都知道，这一年刚好是闸北静安两区合并的时候，行政区的变化确实有利于大宁的发展
前面提到的大宁金茂府、静安府，基本上都是在2015年前后的项目
其中，静安府就是由华润和华发两大品牌于2015年联手打造的
这些早已名声在外的项目，很大程度上推高了大宁的房价。2012年二手均价只有3万多，10年的时间涨了330%
板块的地位也随之一再拔高
当然，大宁本身在配套方面也有足够的优势
首先大宁的学区就很强势，大宁国际小学是静安第一梯队的小学，还对口风华初级中学
另外，1号线贯穿整个板块，不论是上班还是周末出去吃喝玩乐都很方便
马戏城站约550米的距离，8分钟就可到达位于核心商圈：大宁中心广场、大宁国际商业广场、上海马戏城
这里还有浦西最大的68万㎡的集中绿地郁金香公园，没事了可以出去放松一下心情
总体来看，不论是从产品还是配套，大宁都很难不让人心动，这也是为什么大宁能够突破中环的天花板，卖到18万/平的原因吧
02
近几年，涨得最猛的板块就是漕河泾
中介和我说的第一句话就是，漕河泾板块最近涨的蛮猛的
现在房龄新一点的二手房，已经涨到10万/㎡
这几年漕河泾的房价涨的确实很快
一个2008年的商品房，三年前只要7万多的房子，现在的房价已经涨了45%
板块内为数不多的新盘，保利天悦刚开盘的时候10万/平，据中介透露现在二手直接挂15万/平，而且真的有成交
最根本的原因是住宅极其稀缺
现在放出来的房源也很少，在链家网上数了一下，目前在挂的小区只有8个，显示的房源只有不到30套
来到这里第一感觉是没有什么居住氛围的
给大家看一张我在34楼拍下的漕河泾，从最高的视角来感受一下
第一眼看上去，这里根本就没有什么住宅啊
从链家提供的房源分布图来看，就很明显
图中黄色区域就是漕河泾开发区，能看到有很多空地，没有什么住宅。住宅区域基本都分布在周边板块
而且漕河泾上车门槛很高，500万的预算都够不着，即便600万的预算选择都非常有限
选择带电梯的小区只够买一房，想要两房就只有老公房可以选择
但2000年前的老小区，品质比较拉跨，基本上都是长这样
外立面掉漆脱落，小区内部缺少维护，显得比较旧，因为房子年代太久远，也没有很好的物业去管理
这已经是老小区中比较好的了
很难想象，就是这样的小区也能卖到8万/㎡，且在板块内算便宜的了
新一点的小区是2015年左右的华悦家园，但这是一个动迁房
品质平平无奇，却成了板块内最抢手最热门的小区，单价也能破10万+
听中介说，一年可以成交近40套
毕竟漕宝路对面的保利天悦已经卖15万/平了，在同样地段享受同样的配套之下，二手房里华悦家园10万单价显得性价比更高
整个板块房子不多但转手率却很高，很多人会从板块内置换到相邻板块比较大比较新的小区，也有很多年轻人因为工作的关系想要买在这里
看了几个小区感受下来就是，单从小区品质来看，漕河泾的房价确实有些溢价了
不过别忘了，漕河泾号称浦西的“小张江”，是上海最强的产业板块之一
它真正的价值在于，产业优势
漕河泾开发区以产业为主，这些年板块一直在不断开发，很多地都拿去做办公楼，产业园区了
1986年9月26日，漕河泾微电子工业区正式开工建设，大概2009年，空置率就来到30%多，到2013年三季度，漕河泾的空置率直接来到3.9%
从100%到30%，漕河泾用了23年，从30%到3.9%，漕河泾只用了4年时间
板块内覆盖的产业领域很广，腾讯、字节、3M、微软、米哈游、莉莉丝等等，一批世界500强企业和独角兽企业
毫不夸张的说，在漕河泾范围内，每一条街道都被产业所占据，随便走走都能看到大大小小的园区、办公楼
因为产业的力量，这里也汇聚了大量高素质的人才
这里的产业氛围就比较适合从事IT互联网行业的人来就业，年轻人也很多
在配套方面，漕河泾目前还不够完善，没有什么大型商业，几乎都是以社区底商为主，比较大型的商场就是漕河泾印象城了
交通这一块还比较方便，12号线、9号线两条地铁线往市区在半小时左右，距离上海虹桥机场也比较近，8公里左右，开车十几分钟就到了
比较好的是，这里不受飞机航道的影响
板块内房价比较高，加上可选择的房子并不多，所以在漕河泾工作的人群都居住在周边板块
往东是徐汇的田林、徐家汇、万体馆，往北是金虹桥、古北，往西是金汇、静安新城、七宝等，往南是徐汇康健、闵行古美、梅陇
这批高净值购买力，甚至拔高了周边板块的房价
可想而知，漕河泾的板块潜力有多大
只是，大宁倒挂再高、漕河泾房价涨得再快，在中环线上都还不是最贵的那一个
03
碧云，应该是中环线上最傲视群雄的一个
一直以来碧云都是上海中环线上的天花板
我整理了下今年碧云几个热门项目的二手成交价
世茂湖滨花园、信和花园、金桥爱建园，这几个主要热门二手房成交价都在12万/㎡左右
而且碧云不是现在卖的贵，而是很早之前房价就已经很高了。近10年来碧云房价一路上涨，五年前就已经8万/平了
其实，在碧云这样的房价水平并不意外
因为它本身就是一个高端居住板块，是上海第二代国际社区的代表之一
有很好的国际化居住氛围，是很多中产的买房圣地
主要为高级白领和公司高管等
这里最被大家认可的还是碧云板块的居住产品，它的确很优质
从第一批规划落地开始，碧云都是整体开发建设的，大部分热门小区都是2000年左右的次新房
户型格局基本上是两房户型，能满足一家三口的居住需求，而三房更多的被有改善需求的置换人群购买，大多是为了改善生活品质
虽然发展比较早，但板块内的整体面貌并没有特别明显的老化
社区的外部景观有碧云体育休闲中心和碧云体育公园，提供比较舒服自然的生活环境
其次，教育配套也是吸引大部分高端人群的一个很重要的原因
这里学校众多，比如上海实验小学东校，此外还有九年一贯制平和双语学校、协和国际、德威英国国际学校、欧盟中欧国际工商学院等
从学龄前至高等教育一应俱全，且部分学校周末开设橄榄球、英式足球等公开课程
碧云板块靠近中环高架，目前出行除了自驾之外，主要依靠9号线蓝天路站。此外，碧云社区部分小区离6号线云山路站也不远
所以，综合来看碧云是一个非常高端优质的板块，卖的贵还是有道理的
04
最后，我还发现一个特殊的现象
浦东房价最高涨幅是高于浦西的
上海近五年板块房价涨得最厉害的top3中，前两名就是浦东中环前滩和碧云
另外，浦东、浦西两边的房价也有所差异，我做了这样一张图中环板块房价地图
中环线上最贵的一个板块就是浦东碧云11万/㎡，漕河泾、大宁板块是浦西价格高地
而上海整个中环的洼地，就是在浦西的真如，二手均价6万/平
甚至于被外环外一些板块所超越，也是所有副中心里发展比较慢的一个
浦东、浦西中环板块为什么会出现这么大的差异呢
因为在上海近二十年的发展里，正在全力打造浦东新区。上海所有的政策利好几乎都给到浦东
所以在上海这条金色中环中，主要聚焦在浦东区域，包括金桥、张江这些重点产业板块
今天为什么要来看中环线？
因为上海内环的开发已经接近饱和，接下来十年，中环一定会成为上海发展的核心
如今，上海整个城市的发展节奏就是，浦西渐渐慢下来，浦东在飞速发展
未来十年内环内的发展空间是有限的，城市更新也只是一些零星地块的改造，住宅供应只会越来越少
而中环相对没有内环那么“老”，真的前途无量
以上为正文，来自微笑向暖
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