未经共有人同意的房屋买卖合同效力

原创：谢栋∣北京大成律师事务所律师

【导读】

现实生活中，因为夫妻关系或其他原因，二人或多人共有房屋的情况比较常见。出售共有房屋时，仅由一个共有权人签订房屋买卖合同，将共有房屋出售给购房人；售房后房屋价格上涨，就以未经其他共有权人同意为理由，主张合同无效或解除合同。

仅有一个共有权人签名的房屋买卖合同是否有效？这种情况下，如何保障购房人的合法权益？

本案自双方2009年签订合同至本案审理终结，近10年时间；自双方产生争议诉至法院到本案审理终结，历经6年，经过法院5次审理。最终法院判决售房人返还购房人已付房款，并赔偿购房人房屋差价损失和违约金共710万元。看看购房人走了哪些弯路，有哪些教训可以借鉴。

【基本案情】

2009年5月25日，卖方与买方签订《房屋买卖协议》。协议约定：房屋总交易金额270万元，由买方分期支付；在2009年7月10日前，完成房屋过户手续；因卖方原因造成交易无法按时完成，卖方应支付买方20万元违约补偿。

买方分两次向卖方支付了160万元。卖方向买方交付了房屋。

该房屋系卖方与母亲张某按份共有，卖方占1%份额，张某占99%份额。因张某暂时无法从美国到北京办理过户手续，卖方承诺张某将委托卖方全权办理，并将授权传真给买方。

2014年2月，卖方以张某不同意出售房屋为由，向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，要求解除《房屋买卖协议》，收回房屋。

买方提交张某的《声明》，佐证张某已委托卖方出售房屋。买方称该《声明》由张某从美国发送传真至买方，故无原件。买方反诉要求确认《房屋买卖协议》有效，卖方继续配合办理过户手续。

法院在该案审理中追加张某作为第三人，张某称卖方从未告知其出售房屋的情况，本人也不同意出售房屋，对《声明》真实性不予认可；张某认为《房屋买卖协议》侵犯了其合法权益，是无效合同。

【裁判结果】

北京市朝阳区人民法院对该《声明》未予采信，认为买方未能提供充分证据证明张某同意卖方出售房屋；在张某表示不同意追认的情况，房屋买卖协议客观上无法履行。2014年9月10日，北京市朝阳区人民法院作出一审判决，判令解除《房屋买卖协议》；买方腾退房屋；驳回买方的其他反诉请求。

买方不服一审判决，提起上诉；2014年11月19日，北京市第三中级人民法院作出二审判决，驳回上诉，维持原判。

买方不服二审判决申请再审。再审期间，买方于2015年7月23日腾退房屋。2015年9月16日，北京市高级人民法院作再审出裁定，驳回买方再审申请。

2016年11月12日，买方就本案再次向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，请求法院判令卖方及张某返还购房款160万元及利息；赔偿房屋差价损失；赔偿违约金20万元。

审理中，根据买方的申请，法院对房屋市场差价委托评估机构进行评估。评估意见为：以2014年11月19日为价值时点，诉争房屋总价9 263 660元；以2016年11月12日为价值时点，诉争房屋总价10 103 240元。

2018年12月25日，北京市朝阳区人民法院作出一审判决，判令：卖方返还买方购房款160万元；赔偿买方房屋差价损失690.3240万元；赔偿买方违约金20万元。

【法律规定】

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”

《合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

《合同法》第一百一十四条规定，“ 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”

【实务问答】

1. 购房时如何确定出售方对房屋单独所有，还是与他人共有？

购房人签订房屋买卖合同前，可以本人或委托律师到房屋所在地不动产登记部门或者房屋交易管理部门查询房屋信息。婚姻关系存续期间所购房屋登记在夫妻一方名下，是否夫妻共有，需要具体分析。

2. 购买共有房屋时，如何签订房屋买卖合同？

购买共有房屋，最好与所有共有权人一起面签房屋买卖合同。如果部分共有权人无法亲自办理，应当出具经公证的授权委托书委托其他共有权人或其他第三人办理，购房人应当留存保管好授权委托书。如无条件办理公证或公证、见证费用过高，在可以确定发件人是委托人本人的前提下可通过电子邮件方式确定授权委托书内容。

3. 本案法院为什么没有采信买方提交的张某的授权声明（传真件）？

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定，“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品”。传真件属于复制品，不能单独作为认定案件事实的依据，卖方及陈某对声明（传真件）真实性均不予认可。因此，法院没有采信该声明（传真件）。

4. 卖方签订《房屋买卖合同》，是否构成表见代理？

《合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，卖方是以其个人的名义而不是被代理人（张某）的名义订立合同，所以不构成表见代理。

5. 卖方未经共有权人同意，与买方订立《房屋买卖合同》，合同是否无效？

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”根据上述法律规定，本案《房屋买卖合同》是有效合同。

6. 法院为什么一审、二审、再审都没有支持买方继续履行合同的诉讼请求？

《合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。本案中，卖方不愿意继续履行合同，请求解除合同。在其母张某不同意办理房屋过户手续的情况下，合同实际已无法继续履行。因此，一审法院判决解除合同，买方腾退房屋。二审法院、再审法院支持了一审法院的判决。

7. 买方重新起诉后，法院一审、二审为什么会支持买方请求，判令卖方退还房款、赔偿房屋差价损失、承担违约金？

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”《合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”法院之前已判决解除合同。根据上述法律规定，卖方违约解除合同后应当向买方退还房款、承担违约金、赔偿损失。

8. 在卖方请求解除合同的诉讼中，买方是否可以反诉卖方，请求卖方返还房款、承担违约金、赔偿差价损失？

可以。本案是卖方根本违约导致无法实现合同目的，买方和卖方都可以请求解除合同。在卖方请求解除合同且合同实际无法履行的情况下，买方应当反诉卖方返还房款、承担违约金、赔偿差价损失。买方却反诉要求继续履行合同，即使在法院释明（提醒）情况下，仍然坚持要求继续履行合同，导致买方反诉请求被驳回。虽然买方坚持上诉、申请再审，但是买方的请求一再被驳回。买方错误的诉讼请求导致此案一审、二审、再审买方均败诉。

9. 卖方违约解除合同，买方同时主张违约金和房屋差价损失是否重复？

本案卖方的行为违反合同法上的诚实信用原则，构成根本违约，应当就该合同无法履行给买方造成的损失承担全部赔偿责任。法院在判令卖方返还已收购房款并支付违约金的基础上，考虑涉案房屋市场差价评估结果明显高于违约金约定数额的情况，综合卖方履约过程中的违约情节、双方争议的时间跨度等因素，认定合同约定的20万元违约金远不足以弥补买方因此产生的损失，并在适当扣减买方未交房款部分衍生利益的基础上，酌予确定卖方赔偿买方房屋差价损失，符合公平和诚实信用原则。

10. 本案中房屋差价损失具体如何计算的？

房屋差价损失依据是如果合同完全履行，买方可获得的利益。买方2016年11月12日起诉时，房屋评估总价1010.3240万元；扣减买方购房款270万元，扣减买方未实际支付房款110万元的衍生价值30万元，扣减违约赔偿20万元；得到买方房屋差价损失690.3240万元。

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