房屋常见质量问题维修方案(套内房屋质量问题找谁维修)

又到年底各大房企交付高峰期，下行的市场环境下，客户愈发挑剔，装修房交付后维修工作越来越重要，对装修房的常见质量问题点维修方案整理了一下，方便业主及同行们了解。

一、渗漏类

1.1 给水管：

维修方案：凿开渗漏部位，找到水管渗漏部位，切除水管渗漏部位，更换水管，完成后做打压实验，确认不再渗漏后恢复装修。

1.2 地漏、烟道、风口：

维修方案：将原有的保护层、装饰面铲除，找出渗漏点，之后把渗漏点周边的防水打开（要求半径大于30CM）、周边重新做防水、24小时闭水实验、不再渗漏后恢复装修；

1.3 厨卫地面：

维修方案：凿开渗漏部位，找到渗漏原因，把积水吸干，重新做防水、完成后24小时闭水实验，确定不再渗漏后恢复装修。

1.4 露台、屋面防水层：

维修方案：若防水材料为涂膜类，则方法同上；若为卷材，则应用同样性能的自粘性卷材，在干燥后需重铺，交接处宽度符合卷材产品施工要求。

1.5 门窗：

1.5.1门窗周边渗漏：

维修方案：应从窗框外部修补，方法有两种：

a) 凿除外墙抹灰层，重新塞缝，外侧刷防水涂料，抹灰后完成饰面层修补；

b) 安排专业防水堵漏公司，采用专用材料，对渗漏部位高压灌浆。

1.5.2门窗自身渗漏：

维修方案：

a）若从窗扇和窗框的结合处渗漏：调整窗扇的铰链等，使改善窗扇关闭后的密封性，淋水实验检验是否还渗漏。

b）若从型材拼缝处处渗漏：在型材拼接处打密封胶（如窗扇拼缝大，应拆除窗扇，重新制作，满足拼缝要求后并重新打胶、安装；）

1.6 外墙墙体：

维修方案：按照迎水面处理的原则，最好在外墙的外面处理。

a）有条件在外面处理的：在外面凿开墙面渗漏部位，找出渗漏点，等干燥后重新做防水，淋水试验后不再渗漏，恢复外立面装修。

b）无条件在外面处理的：在房屋里面凿开渗漏部位，找到渗漏点，按1米左右直径凿开墙面到砌体后混凝土面，干燥后刷防水（有条件用高压灌浆处理），淋水实验后不再渗漏，用防水砂浆恢复墙面，恢复装修。

1.7 排水管：

维修方案：找出位置，更换排水管配件，试水不再渗漏后，做好装饰面的恢复。

1.8 地下室外墙：

维修方案：找出渗漏点（缝），渗漏缝凿V型槽、压力灌浆，面层恢复。

二、观感

2.1 平整度、垂直度：

2.1.1墙面的垂直度超偏

维修方案：

1、实测偏差部位，基层凿毛处理并清理干净。

2、基层进行淋水湿润，涂刷界面剂，补抹高强度粉刷石膏或1：2.5水泥砂浆。

3、刮弹性腻子至平整。

2.1.2顶棚表面平整度：

维修方案：偏差超标3mm以内，拆除原涂料腻子后(若抹灰层空鼓必须铲除抹灰层)采取水泥腻子分次刮平修复；偏差超标在3－10mm以内，采取石膏腻子或石膏砂浆分次刮平修复；偏差超标在10－30mm以内，采取干粉砂浆分次刮平修复，局部位置进行打凿；偏差超标在30mm以上，应采取打凿与干粉砂浆刮平相结合的方式进行修复；干粉砂浆厚度应控制在20mm以内；顶棚平整度偏差修复严禁采取挂网的方式进行。

2.2 阴阳角不正：

维修方案：偏差超标3mm以内，采取水泥腻子分次刮平修复；偏差超标在3－10mm以内，采取石膏腻子或石膏砂浆分次刮平修复；偏差超标在10mm以上应采取干粉砂浆分次刮平修复；修复过程中视现场情况宜采取局部打磨与刮平修复相结合的方式进行。

2.3 涂料及面砖色差：

2.3.1涂料：

· 若涂料无色差，可直接对有色差的部位进行重刷

· 若涂料有色差，则在可接受范围内全部重刷

2.3.2 面砖：

· 若面砖无色差，可以直接更换

· 若面砖有色差，则在可接受范围内全部更换

2.4 刷纹不整齐、砂眼、流坠：

· 重新打磨(严重的用点补的形式刮腻子、打磨)，重刷，保证色差在客户可接受范围内

三、部品部件维修、更换、重装类

3.1玻璃

· 爆裂、破损

维修方案：更换铝合金门窗玻璃

· 表面划痕气泡超标

维修方案：更换铝合金门窗玻璃

· 表面电焊灼伤斑点

维修方案：更换铝合金门窗玻璃

· 明显折光彩虹

维修方案：更换铝合金门窗玻璃

· 双层玻璃夹层内有垃圾杂物

维修方案：更换铝合金门窗玻璃

· 双层玻璃夹层内有水雾

维修方案：更换铝合金门窗玻璃

· 表面污染肮脏

维修方案：更换铝合金门窗玻璃（采用专用清洁剂清洗，禁止采用草酸或稀释的酸性液体清洗，同时避免硬物刮伤；如采用以上方法仍无法清洁干净，则更换玻璃）

· 双层玻璃安装不正

维修方案：更换铝合金门窗玻璃（拆除密封胶条和玻璃压条，重新调整玻璃；如因玻璃尺寸问题无法调整，则更换玻璃）

· 边框外露不均称

维修方案：更换铝合金门窗玻璃（拆除密封胶条和玻璃压条，重新调整玻璃；如因玻璃尺寸问题无法调整，则更换玻璃）

· 隔热、隔音效果与使用环境不匹配

维修方案：更换铝合金门窗玻璃（组织专项论证，如需要由单层玻璃改为双层玻璃，拆除密封胶条、玻璃压条，重新更换部分铝合金型材和玻璃）

· 材质不达标

维修方案：更换铝合金门窗玻璃

· 玻璃结露

维修方案：更换铝合金门窗玻璃（组织专项论证，分析热桥或冷桥产生的部位和原因，然后确定方案进行整改；整改方案包括型材料改进、重新打胶、更换玻璃等）

3.2门窗五金配件（把手、门吸、门锁）

· 执手断裂、碰伤、变形

维修方案：更换铝合金门、窗执手

· 锁钩断裂

维修方案：更换锁钩，重新安装

· 滑轮损伤

维修方案：更换滑轮，重新安装

· 执手漏装

维修方案：补装执手

· 执手缺螺丝

维修方案：补装执手螺丝，重新加固

· 铰链变形使用不便

维修方案：调整或更换铰链

· 铰链缺螺丝

维修方案：补装铰链螺丝，重新加固

· 密封条短缺断损

维修方案：更换密封条

· 密封条脱落

维修方案：密封条重新安装、加固

· 密封条安装不平整、卷边弯曲

维修方案：密封条重新安装、加固

· 门锁损坏

维修方案：更换或维修锁具

· 风撑缺损

维修方案：更换或维修风撑

· 门吸缺损

· 维修方案：更换或维修门吸

· 推拉扇防撞块缺损

维修方案：更换或维修推拉窗防撞块

· 推拉扇顶防卸限位块缺损

维修方案：更换或维修推拉扇顶防卸限位块

· 螺孔塑料帽盖、封片缺少漏装

维修方案：补装塑料帽盖、封片

· 锁点不正

维修方案：调整传动杆或锁点

· 纱门纱窗破损

维修方案：更换或调整纱门纱窗、或更换纱布

3.3铁艺维修（生锈、变形）

维修方案：铲除生锈部位，清理后打磨除锈，用原子灰刮两遍，分别打磨后上底漆及两遍面漆。

4、门（只针对安装等问题）

4.1门框

· 翘曲变形

维修方案：门框调直－打磨－补漆－安装，或更换门框

· 表面粗糙

维修方案：打磨－重新喷漆，或更换门框

· 明显修补

维修方案：打磨－重新喷漆，或更换门框

· 划痕擦伤

维修方案：打磨－重新喷漆，或更换门框

· 油漆有色差

维修方案：打磨－重新喷漆，或更换门框

· 扇与框留缝宽度过大

维修方案：调试合页，增加胶条（若为安装问题，则调整绞链；若为尺寸问题，则修改门扇或门框）

· 磕碰变形

维修方案：调直－修补－打磨－补漆，或更换门框

· 漆膜损坏

维修方案：重新贴膜－喷漆－打磨－喷漆

· 门预留与地面高度不够，影响地面装修

维修方案：拆除门扇、门框－向上提门框，重新安装门框、门扇（分析原因，如为安装问题，则调整门扇高度；如为尺寸问题，则要修改门扇或门框）

4.2门扇

· 翘曲变形

维修方案：门框调直－打磨－补漆－安装，或更换门扇

· 表面粗糙

维修方案：打磨－重新喷漆，或更换门扇

· 明显修补

维修方案：打磨－重新喷漆，或更换门扇

· 划痕擦伤

维修方案：打磨－重新喷漆，或更换门扇

· 油漆有色差

维修方案：打磨－重新喷漆，或更换门扇

· 磕碰变形

维修方案：修补－打磨－重新喷漆，或更换门扇

· 漆膜损坏

维修方案：重新贴膜－喷漆－打磨－喷漆，或更换门扇

· 户门下坠

维修方案：调试合页，重新安装门扇

· 开启不灵

维修方案：调试门扇，或更换门扇

5、墙体、天花

5.1 瓷砖墙面（不同墙体材料产生的裂缝）

维修方案：

1、剥离瓷砖，后沿裂缝界面两侧各150㎜宽处切割抹灰层至基底，剔除抹灰层进行凿毛处理。

2、对贯穿裂缝进行灌浆封闭，避免裂缝后期扩展。

3、基底清理干净，如为页岩砖，须先淋水湿润；如为砼砌块或砂加砌，则涂刷专用界面剂。

4、裂缝表面挂钢网各宽150mm。补抹水泥砂浆。

5、将瓷砖恢复，注意避免不同批次瓷砖产生色差。

5.2 抹灰墙面

· 5.2.1抹灰层收缩裂缝

维修方案：

1、沿裂缝界面两侧各150㎜宽处切割抹灰层至基底，剔除抹灰层进行凿毛处理。

2、对贯穿裂缝进行灌浆封闭，避免裂缝后期扩展。

3、基底清理干净，如为页岩砖，须先淋水湿润；如为砼砌块或砂加砌，则涂刷专用界面剂；

4、裂缝表面挂钢网各宽150mm。补抹水泥砂浆。

· 5.2.2不同墙体材料产生的裂缝

维修方案：

1、沿裂缝界面两侧各150㎜宽处切割至基底，剔除抹灰层进行凿毛处理

2、对贯穿裂缝进行灌浆封闭，避免裂缝后期扩展。

3、基底清理干净，如为页岩砖，须先淋水湿润；如为砼砌块或砂加砌，则涂刷专用界面剂；

4、裂缝表面挂钢网各宽150mm。补抹水泥砂浆。

· 5.2.3 空鼓产生的裂缝

切开空鼓裂缝部位，凿除表面砂浆，挂网固定，用相同标号砂浆进行恢复；

· 5.2.4 线槽裂缝

维修方案：

1、沿裂缝界面两侧各100㎜宽处切割至线管表皮。

2、如线槽内未封闭密实，采用高水泥砂浆封闭密实后，挂钢丝网

3、基底清理干净，如为页岩砖，须先淋水湿润；如为砼砌块或砂加砌，则涂刷专用界面剂

4、裂缝表面挂钢网各宽150mm。补抹水泥砂浆。

5.3 涂料墙面

维修方案：

1、沿裂缝界面两侧各150㎜宽处切割至基底，剔除抹灰层进行凿毛处理

2、对贯穿裂缝进行灌浆封闭，避免裂缝后期扩展。

3、基底清理干净，如为页岩砖，须先淋水湿润；如为砼砌块或砂加砌，则涂刷专用界面剂，

4、裂缝表面挂钢网各宽150mm。补抹水泥砂浆。

5、刮腻子，打磨至平整。

6、重新刷原墙面乳胶漆，注意避免不同批次涂料面漆产生色差。

5.4 吊顶（吊顶裂缝）

裂缝位置的涂料和腻子刮掉，用胶水贴无纺布，胶水干后刮腻子，腻子干后打磨平整，再刮第二遍腻子，打磨后刷涂料；

6、地面

6.1木地板

1，踢脚线：

a ）若由墙面不平整导致变形，先拆除踢脚线，把墙面修复平整，再安装踢 脚线；

b ）若踢脚线自身质量问题（破损、变形），则更换。

2，木地板凹陷松动：

维修方案：先拆除木地板，用2米靠尺检查地面平整度，平整度偏差较小的用水泥粉或水泥腻子刮平，平整度偏差大的用水泥砂浆修平，直到平整度达标，干燥后重新安装。

划伤：

a)若轻微划伤，则用同色蜡笔进行修补；

b)若严重划伤，则重新更换

拼缝大：

维修方案:将拼缝大的地板重新拼接

起拱：

维修方案:将拱起变形的地板更换